MENGAPA PERUBAHAN DIPERLUKAN?
Masyarakat yang mengeluarkan sejumlah uang yang “menghasilkan air” untuk perumahan umum merupakan pertimbangan utama dalam menerapkan langkah-langkah baru ini, kata Christine Sun. wakil presiden senior penelitian dan analisis di agen real estate OrangeTee & Tie.
Dengan semakin banyaknya apartemen di seluruh pulau yang mencapai rekor harga dan lebih banyak transaksi melebihi S$800.000, beberapa pembeli mungkin sudah mengeluarkan uang secara berlebihan, tambahnya.
“Penyesuaian MSR akan berdampak pada keterjangkauan pembeli perumahan. Dengan TDSR dan MSR yang lebih ketat, pembeli harus membayar lebih banyak uang tunai karena mereka hanya dapat mengambil lebih sedikit pinjaman,” kata Ms Sun.
“Hal ini akan berdampak pada permintaan perumahan yang moderat dan tingkat pertumbuhan harga.”
Mohan Sandrasegeran, analis senior penelitian dan pembuatan konten di One Global Group, mengatakan batas pinjaman yang lebih ketat mewakili pendekatan “proaktif” untuk memastikan dampak biaya pinjaman untuk pembelian rumah dipertimbangkan dalam jangka panjang.
Hal ini juga memperhitungkan kenaikan suku bunga lebih lanjut, yang dipengaruhi oleh pergerakan pasar global, katanya.
“Pengetatan lebih lanjut atas batas kuantum pinjaman untuk pinjaman perumahan HDB akan mendorong kehati-hatian finansial yang lebih besar di kalangan pembeli,” kata Sandrasegeran.
“Sangat penting untuk menjaga check and balance melalui langkah-langkah ini untuk mengurangi kenaikan harga yang berlebihan dan ‘overheating’ di pasar perumahan umum.”
Catherine He, direktur dan kepala penelitian Colliers untuk Singapura, mengatakan di tengah “kehancuran ganda” berupa kenaikan tajam suku bunga dan biaya hidup yang lebih tinggi, langkah-langkah baru ini “tepat waktu dan terkalibrasi dengan baik” serta akan “menanamkan disiplin. dan mencegah pembeli untuk bertahan hidup”.
Dia juga meyakini adanya penyesuaian batas pinjaman melindungi masyarakat yang mungkin tidak menyadari bahwa era suku bunga yang lebih tinggi akan “sangat berbeda” dari periode suku bunga rendah yang panjang yang dinikmati pada tahun 2013 hingga 2021.
Hal ini akan berdampak “signifikan” pada keuangan mereka jika mereka terlambat membayar pinjaman perumahan, Ms He memperingatkan.
“Penyesuaian ini juga diperlukan, seperti halnya SORA tiga bulan (Rata-rata tarif semalam di Singapura) mendekati 2 persen dan suku bunga KPR sekitar 3 persen, kemungkinan besar batas bawah sebelumnya sebesar 3,5 persen untuk properti residensial dan 4,5 persen untuk properti non-perumahan akan segera ditembus,” tambahnya.
BAGAIMANA PEMBELI PROPERTI SWASTA DIPERTANYAKAN?
Mengenai bagaimana batas pinjaman yang direvisi akan mempengaruhi pasar perumahan swasta, kepala penelitian CBRE untuk Asia Tenggara, Tricia Song, mencatat bahwa kenaikan suku bunga dasar untuk TDSR “sudah diperkirakan secara luas dan bukan suatu kejutan”.
“Suku bunga telah meningkat dan sebagian besar paket KPR dengan suku bunga tetap telah melampaui 3 persen,” jelasnya.
Berdasarkan perhitungan kami, dengan asumsi jangka waktu pinjaman 20 dan 30 tahun, kenaikan 0,5 poin persentase pada tingkat suku bunga TDSR akan mengurangi harga pinjaman dan properti maksimum yang diperbolehkan masing-masing sebesar 4,3 dan 5,9 persen, terlepas dari tingkat LTV dan penghasilan.”
Para analis juga menggambarkan bagaimana pinjaman tersebut akan berdampak pada individu yang berbeda-beda, bergantung pada pendapatan mereka.
Untuk pasar properti swasta di mana harga rumah senilai S$2 juta “semakin umum”, keterjangkauan “tidak diragukan lagi” akan terpengaruh – bahkan di segmen pinggiran kota, kata Lam Chern Woon, kepala penelitian dan konsultasi di Edmund Tie.
Mr Lam menguraikan bagaimana pinjaman S$1,5 juta dengan jangka waktu 30 tahun sekarang memerlukan pendapatan bulanan yang lebih tinggi sekitar S$13,000 dibandingkan dengan S$12,200 sebelumnya. Ini mengasumsikan bahwa individu tersebut tidak memiliki kewajiban hutang lainnya.
“Sementara itu, rumah tangga dengan pendapatan bulanan sekitar S$12.200 kini hanya berhak mendapatkan pinjaman hingga S$1,41 juta untuk mendukung pembelian properti sebesar S$1,88 juta, dibandingkan sebelumnya S$2 juta,” tambahnya.
Dengan perhitungan TDSR yang sekarang menggunakan tingkat bunga 4 persen, pinjaman maksimum untuk peminjam dengan pendapatan rumah tangga S$10.000 dengan jangka waktu pinjaman 30 tahun akan dikurangi dari S$1,23 juta menjadi S$1,15 juta, tambah Ms Sun dari OrangeTee & Tie.
Oleh karena itu, pembeli hanya dapat membeli properti hingga nilai S$1,53 juta, bukan S$1,63 juta, tanpa pengeluaran tunai tambahan.
Ms He dari Colliers memperkirakan banyak pembeli akan terbebani oleh kenaikan tingkat suku bunga jangka menengah sebesar 0,5 persen, karena upah yang “tetap dan tidak mungkin untuk menyesuaikan diri dengan cepat” meskipun biaya hidup meningkat.
Misalnya, dengan asumsi tidak ada kewajiban pinjaman lainnya, diperlukan (peningkatan) pendapatan bulanan hingga S$1.032 jika pembeli ingin mengambil pinjaman S$2 juta untuk properti residensial setelah penyesuaian. Atau jumlah pinjaman harus dikurangi,” ujarnya.
