HONG KONG : Country Garden Tiongkok mempunyai kabar baik yang jarang terjadi pada sektor real estat yang kekurangan uang karena adanya pembayaran utang luar negeri pada hari Selasa, namun jika dilihat lebih dekat akan terlihat berapa banyak pengembang yang masih kesulitan mengakses modal, kata para pengembang dan analis.
Pengembang terbesar Tiongkok berdasarkan penjualan mengatakan pihaknya telah membayar kembali obligasinya sebesar 4,75 persen dolar dengan jumlah pokok terutang sebesar $625 juta. Pembayarannya jatuh tempo pada hari Selasa.
Kesepakatan ini dimungkinkan berkat dukungan agresif pemerintah pada akhir tahun lalu untuk sektor properti yang terimbas krisis, yang mencakup seperempat perekonomian terbesar kedua di dunia dan terhambat oleh lemahnya permintaan dan meningkatnya gagal bayar (default) utang.
Namun para pengembang Tiongkok menghadapi tantangan jatuh tempo obligasi luar negeri yang lebih besar pada tahun 2023, dan kebijakan pendukung sejauh ini sebagian besar terbatas pada beberapa pengembang yang “berkinerja” sehat, dengan peningkatan yang lebih luas dalam penjualan sektor dan likuiditas hanya pada paruh kedua tahun ini. tahun.
Oleh karena itu, dalam beberapa bulan ke depan akan terlihat lebih banyak pengembang yang mulai gagal bayar atas kewajiban utang luar negerinya, sementara banyak pengembang yang telah gagal bayar akan terus berjuang untuk membuat rencana restrukturisasi agar pembayarannya dapat dilakukan dalam jangka panjang.
“Harga obligasi dolar negara berkembang (berkinerja) pengembang diperdagangkan mendekati nilai nominal, menunjukkan bahwa investor tetap optimis terhadap likuiditas jangka pendek mereka,” kata CreditSights, peneliti kredit di Fitch.
“Namun, hanya sedikit yang memberikan rencana refinancing secara rinci, sehingga masih ada kemungkinan munculnya kejutan negatif.”
Tahun ini, utang luar negeri pengembang Tiongkok yang jatuh tempo akan mencapai $141 miliar, naik dari $120,7 miliar pada tahun 2022, data Refinitiv menunjukkan. Angka tersebut mewakili jumlah yang dipermasalahkan dan tidak mencerminkan penebusan dan gagal bayar.
Country Garden, penerbit utang luar negeri terbesar di antara pengembang Tiongkok berkinerja tinggi dengan obligasi dolar senilai $10 miliar, memiliki akses terhadap dana yang tidak tersedia bagi sebagian besar pengembang yang harus membayar utang tersebut.
Sejak bulan November, perusahaan telah menyelesaikan dua putaran penempatan ekuitas di Hong Kong, mengumpulkan dana sebesar HK$8,6 miliar ($1,10 miliar). Perusahaan juga mendapatkan pinjaman sebesar $280 juta dari Industrial and Commercial Bank of China unit Hong Kong dan pinjaman tanpa bunga senilai HK$5,1 miliar dari pemegang saham pengendali Yang Huiyan.
Dan bahkan Country Garden harus mendapatkan jaminan tambahan dari sebuah perusahaan milik negara di kota selatan Foshan, tempat perusahaan tersebut bermarkas, ketika perusahaan tersebut mengumpulkan dua surat utang jangka menengah senilai total 3,5 miliar yuan ($516 juta) tahun lalu.
Program penerbitan obligasi dalam negeri yang diperluas di Beijing, yang merupakan bagian dari langkah-langkah dukungan, menawarkan jaminan dari Asuransi Obligasi Tiongkok yang dikelola negara dan memungkinkan dana yang diperoleh digunakan untuk pembayaran kembali obligasi di luar negeri, namun mengharuskan penerbit untuk memiliki aset yang tidak dijaminkan dan berkualitas sebagai jaminan.
Meskipun banyak pengembang swasta telah mengajukan permohonan untuk menjual obligasi yuan di bawah program ini, mereka biasanya kekurangan agunan yang tidak dijaminkan, terutama setelah melepaskan aset untuk mengumpulkan dana selama krisis uang tunai tahun lalu.
Pengembang juga mengatakan bahwa, mengingat masalah kecil yang disetujui dan prioritas penggunaan dana untuk menyelesaikan proyek perumahan, mereka tidak akan menggunakan dana tersebut untuk pembayaran utang luar negeri.
“Pinjaman luar negeri yang telah disetujui sangat sedikit dan condong ke sejumlah kecil nama baik sehingga kami pikir bank-bank milik negara hanya melakukan upaya minimal untuk membuat pemerintah senang,” kata salah satu pengembang kecil, yang menolak untuk disebutkan. Dinamakan karena sensitivitas masalahnya.
Namun, ada pandangan yang lebih optimis dalam jangka panjang, dengan harapan bahwa restrukturisasi utang dapat membuka saluran pembiayaan baru bagi pengembang yang mengalami kesulitan bersamaan dengan kebijakan dukungannya.
Seorang eksekutif di sebuah pengembang yang gagal membayar utang luar negeri mengatakan perusahaannya akan mempercepat proses restrukturisasi utangnya tahun ini karena bank menawarkan untuk memberikan pinjaman baru kepada negara tersebut setelah perombakan selesai.
Perusahaan tersebut sebelumnya hanya memiliki sedikit harapan untuk membayar utangnya, bahkan jika diberikan waktu dua dekade untuk memenuhi kewajibannya, karena sumber pendanaan yang lebih sedikit, tambah CEO tersebut.
“Tetapi tahun ini kami pikir hal itu bisa tercapai.”
($1 = 7,8194 dolar Hong Kong, 6,7810 yuan renminbi Tiongkok)