BEIJING/HONG KONG: Serangkaian langkah dukungan baru-baru ini akan memberikan bantuan yang sangat dibutuhkan bagi pengembang properti China yang kekurangan uang, tetapi pemulihan sektor penuh akan terhambat oleh pembeli yang semakin gelisah, kata bankir, pengembang, dan analis.
Dari pembersihan besar-besaran beberapa tahun yang lalu hingga serangkaian tindakan keuangan sekarang, perubahan pendekatan China terhadap sektor real estat, pilar utama ekonomi, mencerminkan betapa mengerikan situasinya.
Dibebani oleh pembatasan COVID-19 yang meregang, jatuhnya harga rumah dan meningkatnya pengangguran di ekonomi terbesar kedua di dunia, banyak calon pembeli menunda rencana mereka, menciptakan tantangan bagi pengembang dan pembuat kebijakan.
“Kebijakan ini akan berdampak kecil dan harga properti tidak akan naik secara signifikan,” kata Jack Yang, seorang insinyur di Beijing, mencatat bahwa “pendapatan masa depan” telah menjadi perhatian utama pembeli rumah.
Yang mengatakan dia telah membuat rencana untuk menjual rumahnya dan membeli yang baru karena pembatasan COVID, pemotongan gajinya dan kekhawatiran bahwa dia bisa kehilangan pekerjaannya.
Regulator China pekan lalu menguraikan 16 langkah dukungan, terutama ditujukan untuk meningkatkan likuiditas pengembang, dalam paket penyelamatan paling komprehensif untuk sektor ini sejak dilanda krisis utang tahun lalu.
Grafik: Properti China merosot https://graphics.reuters.com/CHINA-PROPERTY/zjpqjkenavx/chart.png
Pasar menyambut baik langkah-langkah tersebut, termasuk perpanjangan pembayaran pinjaman dan akses yang lebih mudah ke pendanaan baru, tetapi para bankir dan analis mengatakan mereka hanya mengatasi masalah pasokan pasar properti, dengan pemulihan permintaan masih menjadi perhatian utama.
Permintaan untuk real estat, sektor yang menyumbang sekitar seperempat dari ekonomi China, telah terpukul dalam beberapa tahun terakhir karena banyak pengembang terhuyung-huyung dari krisis ke krisis, menghentikan pembangunan apartemen karena kehabisan uang.
Dampak ekonomi dari penguncian COVID-19 di banyak kota juga telah berkontribusi pada pembeli seperti Yang menunda rencana mengambil utang untuk membeli rumah baru — tren yang menurut para bankir dan analis tidak mungkin berubah dalam waktu dekat.
Penjualan properti yang diukur berdasarkan luas lantai turun selama 15 bulan berturut-turut di bulan Oktober, sementara harga rumah baru turun dengan laju tercepat dalam lebih dari tujuh tahun, data resmi menunjukkan minggu ini.
Bagan: Harga Rumah Jatuh China https://graphics.reuters.com/CHINA-PROPERTY/gdpzqywkovw/chart.png
John Lam, kepala riset properti China dan Hong Kong di UBS, mengatakan langkah pemerintah untuk mendukung likuiditas “semacam mematahkan siklus negatif”, menambahkan bahwa “seharusnya positif dalam hal pemulihan permintaan”.
Tetapi lembaga pemeringkat Fitch mengatakan pada hari Selasa bahwa pihaknya berpegang pada perkiraannya untuk “tren yang sebagian besar datar” dalam penjualan rumah baru pada tahun 2023, bahkan setelah langkah-langkah dukungan terbaru.
Permintaan perumahan “bergantung pada pemulihan sentimen pembeli rumah dan prospek pekerjaan, yang menurut kami bergantung pada pelonggaran berkelanjutan dari kontrol terkait pandemi China,” katanya.
China melonggarkan beberapa aturan COVID minggu lalu, tetapi analis mengatakan strategi nol-COVID akan terus membebani aktivitas ekonomi.
Sementara Beijing telah memotong biaya hipotek dan melonggarkan beberapa pembatasan tahun ini untuk meningkatkan pembelian rumah baru, analis mengatakan fokus pihak berwenang sebagian besar pada perumahan yang terjangkau dan dorongan “kemakmuran bersama” Presiden Xi Jinping kemungkinan akan membatasi permintaan akan terus berlanjut.
RESIKO KREDIT
Turunnya harga rumah menjadi perhatian utama pembeli rumah di China, karena sebagian besar dari mereka membeli rumah baru sebagai pilihan investasi, dengan tingkat pengembalian yang secara historis mencapai 30 persen-50 persen selama periode tertentu di beberapa kota.
Terlepas dari langkah-langkah baru-baru ini untuk meningkatkan likuiditas, beberapa bankir mengatakan pengembang masih menghadapi risiko kredit mengingat prospek yang tidak pasti.
Grafik: likuiditas menurun https://graphics.reuters.com/CHINA-PROPERTY/lgvdkwljlpo/chart.png
“Langkah-langkah tersebut akan memperbaiki lingkungan pembiayaan properti, yang berarti bagi bank lingkaran setan dan spiral kematian antara risiko properti dan risiko keuangan telah diringankan,” kata seorang pejabat di sebuah bank komersial menengah.
“Tapi terlalu dini untuk mengatakan bahwa peringatan risiko kredit real estat telah dicabut,” kata bankir yang menolak disebutkan namanya karena tidak berwenang berbicara kepada media.
Menurut UBS, bank-bank China memiliki sekitar 88 triliun yuan ($12,43 triliun) eksposur ke sektor real estate.
Diperkirakan bahwa penurunan di sektor real estat akan membebani sistem perbankan hingga 1,4-1,5 triliun yuan dalam beberapa tahun ke depan, terutama karena potensi kerugian dalam pinjaman pengembangan properti tanpa jaminan bank, obligasi dan aset non-standar.
Namun, untuk saat ini, kekhawatiran terbesar bagi beberapa pembeli rumah adalah apakah tindakan terbaru akan memungkinkan pengembang keluar dari krisis dan melanjutkan pembangunan apartemen.
Sam Wang, pekerja lepas berusia 22 tahun di industri katering, mengatakan seorang kerabat membeli “properti untuk pra-penjualan dengan pembayaran penuh” di Wuhan sekitar tiga tahun lalu, tetapi masih belum selesai.
“Bagi saya, saya akan membeli rumah untuk tujuan hidup, dan dalam jangka pendek saya akan mengambil sikap menunggu dan melihat,” kata Wang.
($1 = 7,0802 yuan renminbi Tiongkok)