HONG KONG: Menyusutnya lahan yang tersedia dan lesunya permintaan properti kemungkinan besar akan menghambat rencana sejumlah pengembang swasta Tiongkok yang mengalami gagal bayar utang dan melakukan restrukturisasi agar bisa mendapatkan istirahat guna menghidupkan kembali kekayaan mereka.
Hambatan tersebut dapat menghambat peningkatan drastis dalam penjualan dan likuiditas yang dibutuhkan para pialang untuk menghidupkan kembali utang bisnis dan jasa mereka dalam jangka panjang, menurut lima pengembang dan penasihat restrukturisasi.
Hal ini pada akhirnya memerlukan restrukturisasi utang putaran kedua di beberapa pengembang, kata mereka.
“Sebagian besar kesepakatan restrukturisasi yang kami lihat saat ini hanyalah mengulur waktu bagi pengembang. Namun masalah mungkin akan muncul kembali jika pengembang tidak dapat menghasilkan arus kas seperti yang mereka harapkan,” kata Esther Liu, analis di S&P Global Ratings.
Pengembang swasta berada dalam kekacauan sejak pertengahan tahun 2021 menyusul tindakan keras terhadap tingkat utang oleh Beijing yang menjerat China Evergrande Group, yang saat itu merupakan pengembang nomor dua, dan akhirnya menyebar ke seluruh sektor. Perusahaan properti merupakan salah satu emiten dengan imbal hasil tinggi terbesar di Asia.
Krisis ini menguras likuiditas pengembang, sehingga menyebabkan banyak perusahaan gagal bayar. Evergrande dan Sunac China adalah perusahaan yang paling menonjol di antara segelintir perusahaan yang telah mengumumkan persyaratan restrukturisasi utang luar negeri mereka sejauh ini.
Hal ini diperkirakan akan lebih banyak dilakukan dalam beberapa bulan mendatang, yang juga akan mencakup persyaratan seperti perpanjangan jatuh tempo yang lebih lama, kupon yang lebih rendah, dan konversi sebagian utang menjadi ekuitas, kata pengembang dan penasihat.
Tujuannya adalah dengan membebaskan pengembang dari kewajiban pembayaran kembali dalam beberapa tahun pertama, mereka mendapatkan ruang bernapas yang cukup untuk bangkit kembali.
Namun, pemulihan tersebut nampaknya tidak pasti karena perekonomian secara umum dan sektor properti terpuruk. Investasi dan penjualan properti turun tajam di bulan April, dan laju kenaikan harga rumah melambat di bulan tersebut.
Selain itu, pengembang swasta menghadapi potensi pendapatan masa depan yang lebih rendah karena mereka tidak dapat membangun lahan mereka karena posisi keuangan mereka yang buruk.
Pada tahun 2022, 84 persen tanah di 22 kota besar Tiongkok dimenangkan oleh pengembang milik negara atau yang didukung negara melalui lelang, menurut peneliti swasta CREIS. Dalam empat bulan pertama tahun ini, mereka bertanggung jawab atas 14 dari 20 pembeli tanah teratas.
“Industri ini memerlukan restrukturisasi lagi,” kata seorang manajer senior di sebuah pengembang skala menengah yang telah gagal membayar utang luar negerinya, dengan kemungkinan kekurangan sumber daya setelah dua hingga tiga tahun menyelesaikan proyek-proyek yang ada dan pembayaran kembali bank-bank dalam negeri sebagai alasannya. .
“Untuk kembali ke bisnis normal, pengembang harus membeli tanah, tetapi jika ada hasil penjualan, apakah menurut Anda kreditor kami ingin kami membayarnya kembali terlebih dahulu atau menggunakannya untuk membeli tanah?” kata eksekutif tersebut. menambahkan dan menolak disebutkan namanya karena sensitifnya masalah ini.
LEVER TETAP TINGGI
Para pengembang mengatakan bahwa kontribusi terhadap kemungkinan peningkatan restrukturisasi kedua adalah kemungkinan bahwa leverage mereka akan tetap tinggi bahkan setelah putaran restrukturisasi ini, karena penolakan yang kuat dari kreditor, terutama bank-bank Tiongkok, untuk mengambil “potongan rambut” untuk mengurangi pokok utang.
Kreditur lebih memilih untuk menukar sebagian utangnya dengan ekuitas dalam transaksi tersebut.
Namun, hal ini berarti utang perusahaan tidak akan berkurang ke tingkat yang berarti untuk menjalankan bisnis masa depan yang sehat, karena perusahaan tidak dapat mengubah terlalu banyak utang menjadi ekuitas ke tingkat yang mengubah kendali perusahaan.
Basis ekuitas yang lebih tinggi juga akan meningkatkan risiko pengembang jatuh ke dalam ekuitas negatif.
“Jika harga properti turun, hal ini akan berdampak negatif pada nilai buku ekuitas pengembang, dan mereka mungkin harus melakukan restrukturisasi lagi,” kata John Lam, kepala penelitian properti Tiongkok di UBS.
Beberapa perusahaan baru-baru ini melakukan restrukturisasi utang setelah memperpanjang jangka waktu pembayaran melalui pertukaran obligasi tahun lalu, menghilangkan harapan bahwa serangkaian kebijakan pendukung yang diluncurkan pada bulan November dapat membantu membalikkan keadaan pasar.
Kasus terbaru adalah KWG Group yang dinilai memiliki kualitas lebih baik.
Terlepas dari semua ketidakpastian dan kekhawatiran, pengembang dan kreditor mengatakan mereka ingin segera menutup babak restrukturisasi dan melanjutkan.
“Hanya dengan menyelesaikan restrukturisasi kita dapat berbicara dengan pelanggan dan bank dan berpura-pura segalanya kembali normal,” kata seorang pengembang.